LMNP au régime réel : fonctionnement et comptabilité

Au régime réel, un loueur en meublé non professionnel déduit ses charges réelles et amortit son bien, ce qui peut réduire fortement le revenu imposable pendant des années. En contrepartie, il tient une comptabilité et dépose une liasse fiscale, et depuis 2025 les amortissements déduits sont pris en compte à la revente. Le réel se regarde donc sur toute la durée de détention, pas seulement sur la première année.

Micro-BIC ou réel

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire aux recettes. Le réel retient vos charges et vos amortissements. Le réel devient en général intéressant quand vous avez un emprunt, des travaux ou un bien de valeur. Les seuils et abattements du micro-BIC ont changé récemment et dépendent du type de meublé : vérifiez ceux de l'année concernée avant de comparer. Si vos recettes dépassent le plafond du micro-BIC, le réel s'impose.

Ce qui se déduit

• Les intérêts d'emprunt et l'assurance du prêt.
• La taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance.
• Les frais de gestion, de comptabilité et d'agence.
• Les travaux d'entretien et de réparation.
• Les amortissements du bien (hors terrain), du mobilier et de certains travaux.

L'amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal : la part non utilisée est reportée sur les années suivantes. C'est ce qui explique qu'un bien puisse rester sans impôt pendant longtemps.

Les obligations

• Tenir une comptabilité d'engagement.
• Déclarer chaque année la liasse (formulaire 2031 et annexes 2033), par voie électronique.
• Reporter le résultat sur votre déclaration de revenus.
• Réaliser les démarches d'immatriculation au début de l'activité, par le guichet unique, et déclarer les meublés de tourisme selon les règles de votre commune.

La revente : ce qui a changé

Depuis la loi de finances pour 2025, le prix d'acquisition retenu pour la plus-value immobilière des particuliers est diminué des amortissements admis en déduction, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location. Sont exceptés les biens situés dans certaines résidences pour étudiants, jeunes en formation ou seniors, certains établissements ou services pour personnes âgées ou handicapées, et certains établissements de soins de longue durée. Au micro-BIC, aucun amortissement n'est déduit : cette règle ne s'applique pas. La plus-value est donc plus élevée qu'auparavant. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer. Cette règle doit entrer dans votre calcul dès l'achat, et plus encore si vous envisagez de revendre.

LMNP ou LMP

Le statut de loueur professionnel dépend du niveau de vos recettes et de leur poids dans les revenus du foyer. Le passage de l'un à l'autre change les cotisations et le calcul de la plus-value. Une progression de loyers peut vous y faire entrer sans que vous l'ayez décidé : mieux vaut le suivre chaque année.

Exemple fictif

Un appartement meublé rapporte 12 000 € de loyers par an. Les charges et intérêts s'élèvent à 6 000 €, et les amortissements possibles à 7 000 €. Le résultat fiscal est nul : 1 000 € d'amortissement sont reportés. Au micro-BIC, une partie des 12 000 € aurait été imposée. Le bilan change toutefois à la revente, puisque les amortissements utilisés seront pris en compte dans la plus-value.

Faut-il un expert-comptable ?

Ce n'est pas obligatoire, mais la liasse est technique, en particulier la ventilation du prix et les durées d'amortissement. Voir notre page immobilier. Si vous détenez plusieurs biens ou une société, consultez aussi SCI avec ou sans holding.

Sources

• impots.gouv.fr : plus-value d'un bien donné en location meublée
• service-public.fr : location meublée, fiscalité
• Légifrance : loi n° 2025-127 de finances pour 2025, article 84