Expert-comptable de l'immobilier : SCI, LMNP, holding

SCI à l'IR ou à l'IS, LMNP au réel, holding immobilière : comptabilité, déclarations 2072 et 2031, choix du montage. À Lyon et alentour.

Vous détenez un immeuble par une SCI, vous louez en meublé ou vous investissez par une holding, et vous cherchez un expert-comptable pour votre SCI ou votre LMNP. Ces trois situations n'ont ni les mêmes comptes ni les mêmes déclarations. Le bon choix dépend de ce que vous voulez faire de vos loyers, et de la façon dont vous sortirez un jour de l'investissement. ARIS vous aide à chiffrer ce choix, puis assure le suivi année après année.

SCI à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés

La SCI à l'impôt sur le revenu

La SCI dépose une déclaration 2072 et ses associés déclarent leur part dans leurs revenus fonciers. Il n'y a pas d'amortissement. Les intérêts d'emprunt se déduisent, le remboursement du capital non.

C'est le régime le plus lisible pour une détention longue, surtout si vous voulez percevoir les loyers à titre personnel.

La SCI à l'impôt sur les sociétés

Elle dépose une déclaration 2065 et ses annexes, avec un bilan. L'immeuble s'amortit, ce qui réduit le résultat courant. En contrepartie, la plus-value à la revente se calcule à partir de la valeur nette comptable, et sortir l'argent vers les associés a un coût. L'option se décide donc après calcul, et rarement pour ses seuls effets des premières années. Notre article SCI avec ou sans holding détaille ces montages.

Le piège de la SCI qui loue en meublé

Une SCI qui loue en meublé exerce une activité commerciale. Elle relève alors de plein droit de l'impôt sur les sociétés, et ne dépose plus de déclaration 2072. L'administration tolère des recettes commerciales accessoires, tant qu'elles ne dépassent pas 10 % des recettes totales. Vérifiez ce point avant de meubler un logement détenu par une SCI à l'impôt sur le revenu.

LMNP : ce que le régime réel change

Le loueur en meublé non professionnel relève des bénéfices industriels et commerciaux, pas des revenus fonciers.

Micro-BIC. Un abattement forfaitaire remplace vos charges réelles. Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil est de 15 000 € de recettes et l'abattement de 30 %.
Régime réel. Vous déduisez vos charges et amortissez le bien, hors terrain, par composants. Vous tenez une comptabilité et déposez une déclaration 2031 avec ses annexes.
Déficits. En LMNP, ils s'imputent sur vos revenus de location meublée pendant dix ans, pas sur votre revenu global.
Frontière avec le LMP. Vous devenez loueur professionnel si vos recettes dépassent 23 000 € par an et dépassent aussi les autres revenus d'activité de votre foyer.
Revente. Pour les cessions intervenues depuis février 2025, les amortissements déduits sont en principe repris dans le calcul de la plus-value. Certaines résidences de services font exception.

Notre article LMNP au régime réel reprend le fonctionnement pas à pas.

Holding immobilière : quand elle a du sens

Une holding à l'impôt sur les sociétés peut financer des investissements avec une trésorerie qui n'est pas repassée par votre impôt personnel. Deux montages se rencontrent souvent.

SCI à l'impôt sur le revenu, filiale d'une holding. La part de résultat de la holding se calcule selon les règles de l'impôt sur les sociétés. La SCI reste transparente, mais ses associés n'ont plus le même calcul : il faut deux lectures du même résultat.
SCI à l'impôt sur les sociétés, filiale d'une holding. Les dividendes remontent sous le régime mère-fille si la holding détient au moins 5 % du capital et conserve les titres deux ans. Seule une quote-part de 5 % reste alors imposée.

La holding n'est pas une fin en soi. Elle complique une revente séparée de l'immeuble et se pense avec votre société d'exploitation : voir holding et apport de titres.

Ce que comprend notre accompagnement

La comparaison chiffrée des régimes avant l'achat ou avant une option.
La tenue de la comptabilité et les déclarations 2072, 2031 ou 2065.
Le tableau d'amortissement, le suivi de l'emprunt et la distinction entre travaux déductibles et travaux à immobiliser.
L'approbation annuelle des comptes et le suivi des comptes courants d'associés.

Les erreurs que nous voyons le plus souvent

Déduire le capital remboursé en plus des intérêts.
Passer en charges des travaux d'agrandissement.
Meubler un logement détenu par une SCI à l'impôt sur le revenu sans en mesurer l'effet.
Choisir l'impôt sur les sociétés sur un seul calcul de première année.
Laisser un compte courant d'associé sans aucune décision écrite.

Où nous rencontrer

Nous vous recevons à notre cabinet de Lyon ou à distance, sur la base d'un devis clair et d'une lettre de mission. Pour vos biens sur la Côte d'Azur : Antibes, ouverture en janvier 2027.

Sources officielles consultées

Lues le 31/10/2026.

Questions fréquentes

Une SCI à l'impôt sur le revenu doit-elle tenir une comptabilité ?

Aucun bilan fiscal n'est exigé. Il faut toutefois suivre les loyers et les dépenses pour établir la déclaration 2072, et rendre compte de la gestion aux associés au moins une fois par an. En pratique, une comptabilité simple évite bien des discussions entre associés.

Dépasser 23 000 € de loyers fait-il de moi un loueur professionnel ?

Pas à lui seul. Les deux conditions sont cumulatives : recettes supérieures à 23 000 € par an, et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. Un salarié bien rémunéré peut donc rester LMNP au-delà de ce montant. Le statut se vérifie chaque année.

Puis-je passer du micro-BIC au réel après plusieurs années ?

Oui, sur option, à adresser à votre service des impôts des entreprises dans les délais. L'option vaut pour un an et se reconduit d'elle-même. Il faut alors reconstituer la valeur du bien et son plan d'amortissement à la date du passage.

Les amortissements du LMNP ont-ils un coût à la revente ?

Depuis février 2025, oui en règle générale : ils diminuent le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer. Le régime réel reste à comparer sur toute la durée de détention, pas seulement sur les premières années.

Parler de votre projet immobilier

Décrivez votre besoin en quelques mots. Le premier échange est sans frais et sans engagement : nous écoutons votre projet, nous présentons les options en général et notre méthode, puis nous vous adressons un devis. Les simulations chiffrées et les comparaisons adaptées à votre situation font l'objet d'une étude préalable, à un prix convenu par écrit avant de commencer.

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