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SCI avec ou sans holding : comment choisir

Détenir un immeuble par une SCI, avec ou sans holding : fiscalité, trésorerie, transmission. Les questions à se poser avant de choisir le montage.

Détenir un immeuble par une SCI à côté de votre société reste la solution la plus simple quand votre but est de vous constituer un patrimoine personnel. Loger la SCI sous une holding a du sens quand la trésorerie de votre société doit financer l'immobilier. Le choix dépend de trois questions : d'où vient l'argent, que voulez-vous en faire, et à qui le transmettrez-vous.

Les trois montages courants

La SCI détenue par vous, à titre personnel

C'est le schéma classique pour un local professionnel loué à votre société. Les loyers sortent de la société et arrivent dans la SCI. À l'impôt sur le revenu, ils sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers, avec les prélèvements sociaux.

La SCI à l'impôt sur les sociétés

Le résultat est imposé dans la SCI. Les amortissements réduisent le résultat courant, ce qui peut être intéressant quand les loyers sont réinvestis. En contrepartie, la plus-value à la revente est calculée à partir de la valeur nette comptable et devient plus lourde, et sortir l'argent vers les associés a un coût. L'option est en principe irrévocable, sauf cas limités : elle se décide après calcul.

La SCI filiale d'une holding

La holding reçoit les dividendes de votre société et peut financer la SCI, qui achète l'immeuble. Vous investissez avec de la trésorerie déjà imposée à l'impôt sur les sociétés, sans repasser par l'impôt personnel. En contrepartie, l'immeuble se retrouve à l'intérieur du groupe, ce qui complique une revente séparée et peut peser sur la valeur si vous cédez la holding.

Les questions à se poser

  1. D'où vient le financement ? D'un emprunt remboursé par les loyers, ou de la trésorerie de la société ?
  2. Voulez-vous vivre de ces loyers ? Si oui, une détention personnelle est souvent plus directe. S'ils servent à réinvestir, l'impôt sur les sociétés et la holding reprennent de l'intérêt.
  3. Allez-vous vendre l'entreprise ? Un immeuble dans le groupe se vend avec lui, ou doit en sortir. Mieux vaut y penser au départ.
  4. Comment transmettre ? La SCI permet de donner des parts progressivement. Le montage doit rester lisible pour vos enfants.
  5. Y a-t-il plusieurs associés ? Les statuts doivent prévoir la gérance, la sortie d'un associé et les décisions importantes.

Exemple fictif

Un dirigeant veut acheter 400 000 € de bureaux pour sa société. Il a peu de trésorerie personnelle, mais sa société a dégagé des bénéfices. Une SCI à l'impôt sur le revenu détenue en direct l'oblige à financer sur ses revenus. Une SCI filiale d'une holding permet d'utiliser cette trésorerie, mais il faudra regarder l'effet sur une future vente. Aucune réponse n'est bonne en soi : les deux se chiffrent sur vingt ans.

Les points de vigilance

Pour aller plus loin : notre page immobilier et notre page holding et apport de titres.

Sources

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